Articulos sobre temas mercantiles y civiles

EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO EN TIEMPOS DE PANDEMIA

A nadie escapa que la crisis sanitaria del coronavirus se ha convertido también en una crisis social y económica cuya envergadura resulta difícil de imaginar.

Mucho se está comparando esta crisis con la del año 2008, si bien, como advierten los economistas las causas son completamente diferentes por lo que las consecuencias seguramente serán disímiles, aunque en algunos aspectos comparables.

En este escenario, seguramente habrán oído hablar de la cláusula rebus sic stantibus, que es, según nuestra doctrina la posibilidad de modificar, o incluso resolver un contrato por alteración sobrevenida de las circunstancias. Aquí, el elemento esencial es que el cambio de circunstancias fuera totalmente imprevisible para los contratantes en el momento de la perfección del contrato, y que como consecuencia dicho cambio de circunstancias, la contraprestación resulte extremadamente gravosa o desproporcionada para una de las partes.

Pese a que lo anterior no se encuentra regulado en nuestra legislación, si es un tema abordado por nuestra jurisprudencia y que trae su causa en los artículos 7 y 1.258 del Código Civil, que se refieren a la buena fe en la contratación y al no abuso de derecho. 

Los requisitos esenciales para la aplicación de esta cláusula, que en ningún caso es automática son: (i) que en el contrato de arrendamiento no se contemplaran las consecuencias en caso de fuerza mayor; (ii) la imprevisibilidad del cambio de circunstancias; (iii) que la contraprestación resulte excesivamente gravosa y no equilibrada para una de las partes contratantes como consecuencia del cambio de circunstancias.

Desde nuestro punto de vista, habrá numerosos contratos de arrendamiento de locales comerciales que como consecuencia de la declaración del Estado de Alarma por parte del Gobierno se habrán visto en la necesidad de cerrar sus negocios con la consecuente pérdida de ingresos, lo que podrías llevarle a la aplicación de la reiterada cláusula de rebus sic stantibus.

Por lo que animamos a todos los arrendatarios que cumplan los requisitos mencionados anteriormente a negociar con sus arrendadores una modificación de la renta durante el periodo en el no puedan realizar su actividad con normalidad.

En cualquier caso, insistimos, que no se trata de una cláusula que se pueda aplicar automáticamente, sino que habrá que negociar con los arrendadores, y en el caso de no llegar a un acuerdo equilibrado, en atención a las nuevas circunstancias, no quedará otra opción que acudir a la vía judicial para reclamar la aplicación de esta cláusula.

Desde Almiron & Asociados, como siempre, estamos a su entera disposición para ayudarles con cualquier tipo de negociación.

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Actividades suspendidas y permitidas en Estado de Alarma

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El Gobierno de España declaró el Estado de Alarma declarado en el Real Decreto 463/2020, estableciendo entre otras, limitación de la libertad de circulación de las personas, y la suspensión de la realización de determinadas actividades económicas.

En este artículo pretendemos aclarar qué empresas pueden continuar con el desarrollo habitual de su actividad y cuales deben suspender la misma durante el periodo que dure el estado de alarma.

En cuanto a las empresas que deben suspender su actividad (obligadas a cerrar) según es Real Decreto y otra normativa se encuentran las siguientes:

  • Locales de apertura al público
  • Establecimientos minoristas (comercios)
  • Locales de hostelería y restauración
  • Actividades deportivas y de ocio
  • Actividad educativa presencial
  • Hoteles y alojamientos
  • Cualquier actividad o establecimiento que a juicio de la autoridad competente pueda suponer un riesgo de contagio.

Por otra parte, se establece un listado de locales y establecimientos que no están obligadas a cerrar: “establecimientos comerciales minoristas de alimentación, bebidas, productos y bienes de primera necesidad, establecimientos farmacéuticos, médicos, ópticas y productos ortopédicos, productos higiénicos, prensa y papelería, combustible para la automoción, estancos, equipos tecnológicos y de telecomunicaciones, alimentos para animales de compañía, comercio por internet, telefónico o correspondencia, tintorería, lavanderías y el ejercicio profesional de la actividad de peluquería a domicilio. En cualquier caso, se suspenderá la actividad de cualquier establecimiento que, a juicio de la autoridad competente, pueda suponer un riesgo de contagio por las condiciones en las que se esté desarrollando.”

Además, se permite el servicio de reparto a domicilio de los restaurantes, no así el de recogida.

Por orden ministerial, también se exceptúa los alojamiento de larga estancia y temporada, siempre que puedan garantizar sus servicios y las medidas de protección indicadas por el Ministerio de Sanidad.

Por lo tanto, todas las demás actividades empresariales se entienden permitidas, siempre que no estén abiertas al público y que se garantice la salud de los trabajadores, situación que debería ser evaluada por un Técnico de Prevención de Riesgos Laborales.

Entre las medidas que se establezcan para garantizar la salud de los trabajadores, siempre se deberá tener en cuenta la separación de al menos un metro de distancia entre ellos. No obstante, insistimos que esto debe ser evaluado por un Técnico de Prevención de Riesgos Laborales, ya que puede establecer otro tipo de medidas, como el uso de mascarillas, guantes, geles, desinfectactes, etc.

DESPLAZAMIENTO EN VEHÍCULOS

Para los desplazamientos en vehículos, el Real Decreto deja claro que está permitido desplazarse para acudir al lugar de trabajo, pero matiza que “habrán de hacerse individualmente, salvo que se acompañe a personas con discapacidad o por otra causa justificada”.

Mediante orden ministerial, se ha aclarado que en el caso de transporte de mercancias por carretera, esará permitido que vayan dos personas en el vehículo, cuando sea necesario poor razón del tipo de transporte a realizar.

Para los desplazamientos, especialmente en vehículos, el Real Decreto deja claro que está permitido el desplazarse para acudir al lugar de trabajo, para lo cual, recomendamos rellenar y firmar el siguiente certificado laboral (descargar) y acompañarlo de algún otro documento como nómina, vida laboral, alta en hacienda, etc. Ya que se están produciendo controles por parte de los cuerpos y fuerzas de seguridad del estado.

Nota: este artículo no supone ningún asesoramiento jurídico, y no nos responsabilizamos del uso realizado de esta información.

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Quiero que siga siendo una empresa familiar

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En cualquier empresa, pero en especial en las empresas familiares es fundamental la estabilidad para el buen funcionamiento o incluso la supervivencia de la misma, por eso en muchos casos es fundamental no permitir la entrada de “extraños” en el capital social y mantener un equilibrio entre las familias.

Pongamos el ejemplo de una empresa familiar fundada con un hermano, y los hijos empiezan a tener pequeñas participaciones de la sociedad. ¿Como evitar que se rompa el equilibrio entre las dos familias o que entren terceros en la sociedad?

Transmisión de participaciones “inter vivos”

Respecto a este último punto, la propia Ley de Sociedades de Capital en su art. 107 establece el derecho  libre transmisión de participaciones en favor de “otro socio, cónyuge, ascendiente o descendientes” pero  existe una limitación de adquisición por terceros, existiendo un derecho de adquisición preferente de los socios, esto quiere decir, que es necesario comunicar la intención de venta a un tercero al administrador de la sociedad y los demás socios tienen un derecho preferente para la compra de esas participaciones.

Pero la ley permite que en los estatutos de la Sociedad se pacte una forma distinta de hacerlo, y es aquí donde se puede establecer una adquisición preferente, por lo que se puede establecer que la adquisición sea preferente siempre por parte de los socios, o puede establecerse una regla por la que la adquisición preferente sólo afecte a los cónyuges, para impedir la entrada de los cónyuges de los hijos en la empresa familiar. Evitando los problemas que puedan derivar de una separación o divorcio.

Transmisión de participaciones “mortis causa”

En los casos de sucesiones la ley también establece en el art. 110 la condición de socio del heredero o legatario. Pero los Estatutos Sociales pueden establecer de nuevo la adquisición preferente de los socios o la propia sociedad.

Con esta modificación estamos evitando que cualquier heredero o legatario tendrá la condición de socio, por ejemplo podemos evitar que una caza fortunas o una fundación benéfica se hagan con parte de la empresa familiar, hechos que puede que desconozcamos hasta la apertura de la herencia tras el fallecimiento del socio.

MANTENER EL EQUILIBRIO FAMILIAR

Puede suceder que un miembro de una rama familiar tenga discrepancias con miembros de su familia y decida vender sus participaciones a un socio de la otra rama familiar, rompiendo el equilibrio actual entre el peso en la sociedad de las dos familias. Para evitar este riesgo, podemos introducir algunas estipulaciones en los Estatutos Sociales:

  • Cuando un socio quiera vender sus participaciones, se establece un derecho de adquisición preferente por los socios que formen parte del mismo grupo familiar.
  • Además se puede establecer, que si algún miembro del grupo familiar no adquiere la parte que le corresponda, los demás miembros del grupo podrán adquirirlas.
  • Como en el caso anterior, también podemos establecer esta regla de adquisición preferente por el grupo familiar en el caso de herencias.

De esta forma podemos mantener el mismo peso de cada grupo familiar en la sociedad, y mantener fuera del capital social a “extraños”.

Tenemos pendiente hablar en otros articulos sobre el Protocolo Familiar y sobre la valoración de las participaciones en el caso de compra de adquisición preferente.

 

Gonzalo Almirón

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Claves de la reforma del Impuesto Sucesiones y Donaciones en Andalucía

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El pasado 1 de enero entró en vigor la reforma del Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) en Andalucía que se incluyó en los presupuestos de 2018. Dicha reforma contiene tres grandes bloques, como medida estrella la reducción mínimo exento en sucesiones “mortis causa”, pero también se han incluido una reducción por donación para actividades económicas y otras mejoras para personas con discapacidad. Pasaremos a detallas cada una de las medidas.

1.- Reducción del mínimo exento en sucesiones.

El mínimo exento para las sucesiones “mortis causa” o pólizas de seguro de vida pasa de los 250.000€ a 1.000.000€, por debajo de esta cantidad que no se tributa nada.

Requisitos:

  • Encontrase en los grupos I y II del art. 20.2.a) de la Ley 29/1987 o supuestos equivalentes del art. 17.1 del Decreto Legislativo 1/2009, es decir, a hijos, padres, cónyuges, parejas de hecho y personas objeto de acogimiento familiar.
  • Patrimonio preexistente inferior a 1.000.001€.

La entrada en vigor de esta medida no es retroactiva, por lo que sólo será aplicable cuando el causante haya fallecido a partir del 1 de enero de 2018.

Ojo: Debe quedar claro que la herencia estará dentro del límite exento por el que no se pagará el Impuesto de Sucesiones al 1.000.000€ por heredero, ya que es sobre este sobre el que recae el impuesto, pudiendo ser muy superior el patrimonio total de la masa hereditaria neta.

2.- Reducción por donación para actividades económicas.

La cantidad a la que se aplica la reducción del 99% en donación de efectivo para constituir o ampliar una empresa o negocio profesional pasa de 120.000€ a 1.000.000€.

Requisitos:

  • Que el exista una relación con ascendientes, adoptantes y colaterales por consanguinidad o afinidad de hasta tercer grado (padres, cónyuges, suegros, abuelos, hermanos, cuñados, bisabuelos, y tíos).
  • Que el importe integro de la donación se destine a la constitución o ampliación de una empresa individual o de un negocio profesional.
  • Que la empresa individual o negocio profesional tenga su domicilio social o fiscal en Andalucía.
  • Que la donación se destine a su fin en el plazo máximo de 6 meses.
  • Que la donación se formalice en documento público y se especifique el fin de la donación.
  • Que la actividad principal no sea la gestión de un patrimonio mobiliario o inmobiliario.

¡IMPORTANTE! Que la empresa individual o negocio profesional, constituidos o ampliados como consecuencia de la donación de dinero, se mantengan durante los 5 años siguientes a la fecha de la escritura pública de donación. En caso contrario, no se podrá aplicar la reducción del 99%, salvo fallecimiento del donatario.

3.- Mejoras para personas con discapacidad.

Se mejora principalmente en dos aspectos:

a) No se tiene en cuenta el patrimonio preexistente de 1.000.000€ para poder beneficiarse de la reducción del mínimo de 1.000.000€ en el impuesto de sucesiones en caso de encontrarse en los grupos I y II.

b) Corrección del error de salto en el caso de herencias del grupo III y IV, por lo que superado la exención de los 250.000€ por adquisiciones “mortis causa ” se liquidará el impuesto por el exceso de dicha cuantía, y no sobre el total de la herencia, siempre que el capital preexistente no supere el 1.000.001€.

c) Reducción del 99% por donación para compra de vivienda habitual con base máxima de 180.000€, tanto en dinero como donación directa de la vivienda.

Bonus: Donación exenta para compra primera vivienda habitual.

Aunque no es una medida que se haya incluido en esta reforma, considero que es digno de mencionar que ya existía una reducción del 99% en donaciones para compra de primera vivienda habitual por menores de 35 años, con el límite de 120.000€.

Requisitos:

  • Que el donatario tenga menos de 35 años.
  • Que el patrimonio preexistente del donatario sea inferior a 402.678,12€.
  • Que el importe integro se destine a la compra de la vivienda.
  • Que la vivienda se encuentre en Andalucía.
  • Que la donación se formalice en escritura pública en el plazo de 1 mes, donde se especifique el fin de la misma.
  • Que la compra de la vivienda se realice en el plazo máximo de 3 meses desde la donación.

¡IMPORTANTE! El Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) es incompatible con el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) por lo que las cantidades gravadas por ISD, aunque estén exentas o gocen de reducciones, NO tributan al IRPF, sólo podrán pagar IRPF los rendimientos de estos bienes, o sea, alquileres, intereses del dinero en el banco, etc.

Sobre la sucesión y donación de negocios familiares os hablaré otro día.

Espero que la información de este blog os haya sido útil y que para cualquier duda podéis contactar con nuestros profesionales.

Gonzalo Almirón.

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