EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO EN TIEMPOS DE PANDEMIA

A nadie escapa que la crisis sanitaria del coronavirus se ha convertido también en una crisis social y económica cuya envergadura resulta difícil de imaginar.

Mucho se está comparando esta crisis con la del año 2008, si bien, como advierten los economistas las causas son completamente diferentes por lo que las consecuencias seguramente serán disímiles, aunque en algunos aspectos comparables.

En este escenario, seguramente habrán oído hablar de la cláusula rebus sic stantibus, que es, según nuestra doctrina la posibilidad de modificar, o incluso resolver un contrato por alteración sobrevenida de las circunstancias. Aquí, el elemento esencial es que el cambio de circunstancias fuera totalmente imprevisible para los contratantes en el momento de la perfección del contrato, y que como consecuencia dicho cambio de circunstancias, la contraprestación resulte extremadamente gravosa o desproporcionada para una de las partes.

Pese a que lo anterior no se encuentra regulado en nuestra legislación, si es un tema abordado por nuestra jurisprudencia y que trae su causa en los artículos 7 y 1.258 del Código Civil, que se refieren a la buena fe en la contratación y al no abuso de derecho. 

Los requisitos esenciales para la aplicación de esta cláusula, que en ningún caso es automática son: (i) que en el contrato de arrendamiento no se contemplaran las consecuencias en caso de fuerza mayor; (ii) la imprevisibilidad del cambio de circunstancias; (iii) que la contraprestación resulte excesivamente gravosa y no equilibrada para una de las partes contratantes como consecuencia del cambio de circunstancias.

Desde nuestro punto de vista, habrá numerosos contratos de arrendamiento de locales comerciales que como consecuencia de la declaración del Estado de Alarma por parte del Gobierno se habrán visto en la necesidad de cerrar sus negocios con la consecuente pérdida de ingresos, lo que podrías llevarle a la aplicación de la reiterada cláusula de rebus sic stantibus.

Por lo que animamos a todos los arrendatarios que cumplan los requisitos mencionados anteriormente a negociar con sus arrendadores una modificación de la renta durante el periodo en el no puedan realizar su actividad con normalidad.

En cualquier caso, insistimos, que no se trata de una cláusula que se pueda aplicar automáticamente, sino que habrá que negociar con los arrendadores, y en el caso de no llegar a un acuerdo equilibrado, en atención a las nuevas circunstancias, no quedará otra opción que acudir a la vía judicial para reclamar la aplicación de esta cláusula.

Desde Almiron & Asociados, como siempre, estamos a su entera disposición para ayudarles con cualquier tipo de negociación.