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EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO EN TIEMPOS DE PANDEMIA

A nadie escapa que la crisis sanitaria del coronavirus se ha convertido también en una crisis social y económica cuya envergadura resulta difícil de imaginar.

Mucho se está comparando esta crisis con la del año 2008, si bien, como advierten los economistas las causas son completamente diferentes por lo que las consecuencias seguramente serán disímiles, aunque en algunos aspectos comparables.

En este escenario, seguramente habrán oído hablar de la cláusula rebus sic stantibus, que es, según nuestra doctrina la posibilidad de modificar, o incluso resolver un contrato por alteración sobrevenida de las circunstancias. Aquí, el elemento esencial es que el cambio de circunstancias fuera totalmente imprevisible para los contratantes en el momento de la perfección del contrato, y que como consecuencia dicho cambio de circunstancias, la contraprestación resulte extremadamente gravosa o desproporcionada para una de las partes.

Pese a que lo anterior no se encuentra regulado en nuestra legislación, si es un tema abordado por nuestra jurisprudencia y que trae su causa en los artículos 7 y 1.258 del Código Civil, que se refieren a la buena fe en la contratación y al no abuso de derecho. 

Los requisitos esenciales para la aplicación de esta cláusula, que en ningún caso es automática son: (i) que en el contrato de arrendamiento no se contemplaran las consecuencias en caso de fuerza mayor; (ii) la imprevisibilidad del cambio de circunstancias; (iii) que la contraprestación resulte excesivamente gravosa y no equilibrada para una de las partes contratantes como consecuencia del cambio de circunstancias.

Desde nuestro punto de vista, habrá numerosos contratos de arrendamiento de locales comerciales que como consecuencia de la declaración del Estado de Alarma por parte del Gobierno se habrán visto en la necesidad de cerrar sus negocios con la consecuente pérdida de ingresos, lo que podrías llevarle a la aplicación de la reiterada cláusula de rebus sic stantibus.

Por lo que animamos a todos los arrendatarios que cumplan los requisitos mencionados anteriormente a negociar con sus arrendadores una modificación de la renta durante el periodo en el no puedan realizar su actividad con normalidad.

En cualquier caso, insistimos, que no se trata de una cláusula que se pueda aplicar automáticamente, sino que habrá que negociar con los arrendadores, y en el caso de no llegar a un acuerdo equilibrado, en atención a las nuevas circunstancias, no quedará otra opción que acudir a la vía judicial para reclamar la aplicación de esta cláusula.

Desde Almiron & Asociados, como siempre, estamos a su entera disposición para ayudarles con cualquier tipo de negociación.

Prestaciones extraordinarias cese de actividad AUTONOMOS

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Tendrán derecho a la prestación extraordinaria por cese de actividad, autónomos afectados por la declaración del Estado de Alarma en alguno de los dos supuestos:

  • Actividades suspendidas, según lo establecido en Real Decreto 8/2020.
  • Reducción de la facturación en al menos un 75%.

La duración de la prestación será de 1 mes, o hasta el último día del mes en que finalice el estado de alarma.

La cuantía de la prestación será del 70% de la base reguladora

Los requisitos son:

1.- Que el trabajador autónomo se encuentre al corriente con la Seguridad Social (en caso de no ser así podrá regular su situación para poder recibir la prestación).

2.- Si se tienen trabajadores deberá tramitarse un ERTE previamente.

3.- Estar afiliados en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por cuenta Propia o Autónomos, o en su caso Regimen Especial de Trabajadores del Mar.

Dicha prestación extraordinaria será de aplicación a los autónomos societaríos cuya actividad haya sido suspendida en el Real Decreto.

TRAMITACIÓN

La Mutua del autónomo será la responsable de dicha tramitación, por lo que habrá que contactar con la misma para que informe de la forma de proceder, formularios de solicitud, documentación acreditativa, etc.

Nota: este artículo no supone ningún asesoramiento jurídico, y no nos responsabilizamos del uso realizado de esta información.

Efectos del ERTE

El ERTE es un instrumento que permite al empresario de manera unilateral, suspender los contratos de trabajo de la totalidad o de parte de la plantilla basándose en causas económicas, técnicas, organizativas o de producción o derivadas de fuerza mayor, como en muchos de los casos a producidos a consecuencia de la pandemia de COVID-19 y el Real Decreto 463/2020.

La principal diferencia entre un ERTE por causa de fuerza mayor o por el resto de supuestos, es la agilidad de su tramitación, ya que el Real Decreto-ley 8/2020, asimilima ambos procedimientos en otras características, como la en la exoneración de cuotas de la Seguridad Social.  

En este otro artículo explicamos cuáles son los supuestos de ERTE por fuerza mayor. Abrir enlace

EFECTOS DEL ERTE SEGÚN EL RDL 8/2020

Una vez aprobado el ERTE por la autoridad laboral, la relación laboral de los trabajadores queda suspendida desde el día de inicio de la causa (16/03/2020), en ningún caso extinguida, por lo que una vez terminado el ERTE (en el caso de fuerza mayor, sería el fin del estado de alarma), los trabajadores se reincorporarían a la empresa en las condiciones previas al ERTE.

Esta suspensión produce que el trabajador se encontrará en situación legal de desempleo, aunque dicho periodo se considerará como efectivamente cotizado a todos los efectos. El trabajador tendrá que solicitar la prestación por desempleo por internet o por teléfono.

En el caso de ERTE por causa de fuerza mayor, se percibirá la prestación por desempleo incluso cuando no se hubiese generado derecho a ella, y no computará como tiempo a los efectos de consumir los periodos máximos de percepción establecidos.

El empresario sólo deberá pagar las nóminas hasta el día anterior al que surta efectos el ERTE aprobado por la autoridad laboral. Debiendo pagar las nóminas mientras no se apruebe el mismo.

La empresa sigue obligada a presentar los Seguros Sociales de los trabajadores, y el pago de los mismos, pero se podrá solicitar la exoneración a la Tesorería General de la Seguridad Social, que tendrá que concederla, por lo que no es un procedimiento automático. Además, será del 100% en el caso de empresas de menos de 50 trabajadores, y del 75% en el resto.

Es muy IMPORTANTE advertir, que dicha exoneración del pago de la cuota empresarial de las cotizaciones de la Seguridad Social, está supeditada al mantenimiento del empleo durante los 6 meses posteriores a la finalización del ERTE, tal como se establece en la Disposición Adicional 6ª del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19.

Nota: este artículo no supone ningún asesoramiento jurídico, y no nos responsabilizamos del uso realizado de esta información.

ERTE por causa de fuerza mayor COVID-19

En el art. 22 del Real Decreto-ley 8/2020, establece como supuestos contemplados para solicitar un ERTE por fuerza mayor que “tenga su causa directa en pérdidas de actividad como consecuencia del COVID-19, incluida la declaración del estado de alarma, que impliquen suspensión o cancelación de actividades, cierre temporal de locales de afluencia pública, restricciones en el transporte público y, en general, de la movilidad de las personas y o las mercancías, falta de suministros que impidan gravemente continuar con el desarrollo ordinario de la actividad o bien situaciones urgentes y extraordinarias debidas al contario de la plantilla o la adopción de medidas de aislamiento preventivo decretado por la autoridad sanitaria, que queden debidamente acreditados”.

En atención a la redacción de este artículo, el ERTE por fuerza mayor no se limita a aquellas en las pérdidas de actividad como consecuencia de las medidas dispuestas en el RD 463/2020, de 14 de marzo por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, como pudiera ser la obligación de suspensión de la actividad, sino que podría extenderse a otras situaciones que sean consecuencia de todo lo anterior.

Así, al hacerse referencia a “que tenga como consecuencia del COVID-19” la aplicación debe entenderse en un sentido amplio, y comprendería a todas aquellas situaciones que aunque no estén recogidas expresamente en el RD 463/2020 sean adoptadas por cualquier administración, autoridad o funcionario público en relación al COVID-19.

En el RD 463/2020, el legislador enumera las consecuencias concretas que darían lugar al ERTE por causa de fuerza mayor. A continuación, analizamos cada una de ellas de forma individualizada:

I.- SUSPENSION, CANCELACIÓN DE ACTIVIDADES O CIERRE TEMPORAL DE LOCALES DE AFLUENCIA PÚBLICA.

Este es el supuesto más claro de determinación de la aplicación de la causa de fuerza mayor, así, en el Anexo del RD 463/2020 se detalla un listado de equipamiento y actividades cuya apertura al público queda suspendida con arreglo a lo dispuesto en esta normativa, pero no se puede entender como un numerus clausus, ya que el art. 10.1 dispone que “se suspende la apertura al público de los locales y establecimientos minoristas”, por lo que cualquier actividad que disponga de local con acceso público debe suspender su actividad, o al menos desarrollarla a puerta cerrada, con las excepciones establecidas en el mismo artículo, que no se trata de un numerus clausus, como decíamos anteriormente, queda evidenciado al establecer que “se suspende cualquier otra actividad o establecimiento que a juicio de la autoridad competente pueda suponer un riesgo de contagio”.

Por otra parte, hay que tener en cuenta, que las actividades a las que se refiere el Anexo son las comprendidas en el artículo 10.3 en relación con actividades culturales, deportivas y de ocio.

Este supuesto, el ERTE por causa de fuerza mayor, podría acreditarse mediante la aportación del alta censal de actividad.

II.- RESTRICCIONES EN EL TRANSPORTE PÚBLICO Y MOVILIDAD DE LAS PERSONAS

A pesar de que en el art. 7.1 c) se excluya de la limitación de la libertad de circulación el “desplazamiento al lugar de trabajo para efectuar su prestación laboral, profesional o empresarial” podrían producirse limitaciones en la circulación de los empleados o proveedores debido a cortes de vías públicas, confinamiento de determinadas áreas o restricciones en el transporte. Aún más cuando en el artículo 7.1 h) establece que estos desplazamientos u otros de naturaleza análoga “habrá de hacerse individualmente”.

El funcionamiento de la empresa también puede verse gravemente afectado, en el supuesto  de que su actividad no se encuentre dentro de las excepciones establecidas en el artículo 10 y por lo tanto, los desplazamientos de las personas no estén amparados por lo dispuesto en el art. 7.

III.- RESTRICCIONES EN EL TRANSPORTE DE MERCANCÍAS Y/O FALTA DE SUMINISTROS

A causa de las restricciones en el transporte de mercancías, el aumento de la demanda y la disminución de la producción, entre otras, a consecuencia del COVID-19, las empresas pueden sufrir una falta de mercancías y suministros que impidan gravemente continuar con el desarrollo ordinario de la actividad.

Este supuesto debería acreditarse mediante la certificación o la comunicación por parte de los proveedores.

IV.- CONTAGIO Y AISLAMIENTO

En caso de contagio o cuarentena de alguno de los empleados de la empresa, puede llegar a ser necesario aplicar el ERTE como medida extraordinaria para evitar el contagio de la plantilla, siempre que haya sido decretado por la autoridad sanitaria.

Esta causa podrá acreditarse mediante los informes médicos oportunos.

Además de las causas anteriormente mencionadas, entendemos que también debería considerarse como tal la imposibilidad de aplicar las medidas de prevención necesarias para evitar la propagación del contagio establecidas por el gobierno, de conformidad con lo dispuesto en un informe del Técnico de Prevención de Riesgos laborales.

Los demás supuestos no comprendidos en los apartados anteriores interpretamos que se deben a causas ecónoma, técnica, organizativa y de producción.

Nota: este artículo no supone ningún asesoramiento jurídico, y no nos responsabilizamos del uso realizado de esta información.

Medidas laborales COVID-19

La pandemia del COVID-19 ha producido importantes consecuencias laborales, a continuación abordamos la situación en función de 4 posibles escenarios:

1.- PREVENCIÓN

En primer lugar, lo más importante es prevenir los contagios, por lo que en la medida de lo posible deberemos fomentar el teletrabajo, y seguir todas las prevenciones recomendadas por vuestras Mutuas, empresas de PRL y las autoridades.

2.- CONTAGIADO Y AISLAMIENTO

Los empleados que hayan dado positivo o se les haya impuesto aislamiento por las autoridades sanitarias, serán considerados como enfermedad asimilada a accidente de trabajo con baja médica, y un familiar deberá de acudir a su centro de salud a tramitar dicha baja. La Seguridad Social asumirá el 75% de su salario mediante pago delegado (deducción en los Seguros Sociales de la empresa). La empresa seguirá asumiendo el coste de SS del trabajador. (*)

Teléfono consulta coronavirus Andalucía: 900 400 061

3.- REDUCCIÓN DE LA ACTIVIDAD

Según la OMS se ha decretado la pandemia mundial, por lo que nos encontramos ante una situación de causa de fuerza mayor. Posibles medidas:

  • Pactar vacaciones con los empleados.
  • Pactar reducción de jornada.
  • Solicitud de excedencia o baja voluntaria del trabajador, en aquellas situaciones en las que sin darse la situación de contagio o aislamiento el empleado quiera dejar de acudir al centro de trabajo.
  • Distribución irregular de la jornada. Hasta el 10% de la jornada anual del trabajador que no se realice en los próximos días podrá recuperarse más adelante, aunque los costes laborales se mantienen. (*)
  • Además, pueden ser utilizadas las terminaciones de contratos, despidos, etc.
  • ERTE parcial.

4.- SUSPENSIÓN DE LA ACTIVIDAD

ERTE (Expediente Regulador Temporal de Empleo). Esta medida permite suspender temporalmente de empleo a la totalidad de la plantilla o a parte de la misma. Los trabajadores pasarían a percibir la prestación por desempleo (cuando tengan derecho a ella), aunque la empresa seguiría soportando las cuotas de seguridad social. En otra entrada trataremos el causado por fuerza mayor y por causas ecónommica, técnica, organizativa y de producción. Abrir enlace

ATENCIÓN: Las faltas reiteradas no justificadas podrán ser consideradas despidos disciplinarios procedentes.

(*) Habrá que atenerse a situaciones especificas en cada convenio colectivo.

Nota: este artículo no supone ningún asesoramiento jurídico, y no nos responsabilizamos del uso realizado de esta información.